本文由胡康邦（John Hu）審閱。胡康邦是胡康邦移民顧問創辦人及澳洲註冊移民代理（MARN 0746141）。
希臘內政部最新統計截至2026年8月，2026年1至8月錄得3,426宗投資者居留許可首次申請；同期按決定月份統計，批出6,983份主申請首次居留許可及1,260份續期許可。申請與批出屬不同統計口徑，不能直接視作同一批申請的批核率。
希臘黃金簽證在2026年進入門檻調整後的新階段。西班牙已終止房產投資者居留簽證，馬耳他的投資入籍制度亦遭歐盟法院裁定違反歐盟法律；不過，兩者與希臘黃金簽證並非完全相同的制度。對香港投資者而言，了解官方數據、投資門檻、稅務變動與政策提案的法律狀態，比單看市場熱度或回報數字更重要。
2026年首8個月：申請與批出數字要分開看
希臘移民及庇護部公布的2026年8月合法移民統計，按申請日期及決定日期分別呈列資料。最新可核實的重點如下：
- 首次申請：2026年1至8月投資者居留許可首次申請共3,426宗。
- 按決定日期批出：同期批出6,983份主申請首次居留許可，另有1,260份續期／重新簽發許可。這些決定可能涉及較早期間遞交的申請，並非只對應2026年首8個月新遞交的個案。
- 有效許可分類：截至2026年8月，統計表列有26,690份主申請人首次許可及8,069份續期／重新簽發許可；家庭成員則列有54,001份首次許可及12,024份續期／重新簽發許可。這些是按許可類別列示的有效數量，不應與累計唯一申請人數混為一談。
- 投資者來源地：在主申請人首次許可的有效紀錄中，中國為12,664份（47.4%），土耳其為5,107份（19.1%）。這是許可紀錄分布，不等同於2026年新申請人的比例。
因此，原稿所列「首四個月申請跌43%、批核升11%」及2025年底累計79,056份許可，並非本文採用的最新官方統計口徑。比較移民數據時，應同時留意申請月份、決定月份、首次申請、續期以及有效許可等不同定義。
希臘黃金簽證投資門檻與房產考量
希臘黃金簽證的房產投資門檻因地區及物業類別而異；一般而言，高需求地區的最低投資額為€800,000，其他地區通常為€400,000，而特定翻新或用途轉換物業另有較低門檻及條件。申請人須按物業位置、面積、用途及交易結構核實適用規則，不能只以單一投資額推斷個案符合資格。
樓價升幅、租金及潛在租金回報因地區、物業狀況、管理成本、稅項、空置期與租賃規則而有差異。任何市場回報數字都不構成保證；選擇物業時，應把移民資格與投資風險分開評估。
西班牙與馬耳他的計劃變化：制度並不相同
- 西班牙：已終止以投資換取居留的黃金簽證制度，相關修例自2025年4月3日起生效。
- 馬耳他：歐盟法院於2025年裁定其投資入籍（CBI）制度違反歐盟法律。這是入籍制度的判決，並不等同於西班牙房產居留簽證的終止。
兩項發展改變了歐洲投資者身份規劃的選項，但不應簡化成「歐洲只剩希臘」或「希臘必然更穩妥」。不同國家的居留、入籍、投資及居住要求各有法律基礎與風險，須按家庭目標及個人背景比較。
「物業組合」黃金簽證仍是政策提案
希臘《2026–2035年國家房屋政策戰略》提出研究新的黃金簽證類別，方向是容許投資者透過多項物業組成的投資組合申請，並要求物業用於長期出租。這項內容目前屬政策提案，不是已生效的申請類別；物業數量、投資額、最低租期及立法時間表仍未確定。申請人不應按此提案簽約或假設已符合資格，應等待政府公布正式法律及操作細則。
2027年房產轉讓稅公告：先核實適用範圍
希臘政府已公告計劃自2027年7月1日起，將部分非歐盟第三國自然人買家的房產轉讓稅率由3%提高至15%。這是政府公布的政策方向，實際適用對象、豁免情況及法律細節仍須以正式法例和後續官方指引為準。交易前應向合資格的希臘法律及稅務專業人士確認；不宜單憑新聞日期倉促作出置業或投資決定。
對香港投資者的實際意義
- 先核實個人資格：投資額只是條件之一，物業類別、資金來源、家庭成員及申請文件亦可能影響申請。
- 分清現行規則與提案：物業組合類別未正式落實，房產轉讓稅變動亦要留意正式法律及豁免範圍。
- 分開評估身份與投資：黃金簽證不代表物業必然升值或有特定租金回報；應另行檢視地段、持有成本、退出安排與流動性。
- 用同一口徑比較歐洲方案：把居留權與入籍制度分開，並比較家庭成員資格、居住要求、續簽及長期身份安排。
常見問題
2026年希臘黃金簽證的申請量和批出量是多少？
官方截至2026年8月的統計列出，2026年1至8月首次申請共3,426宗；按決定月份計，同期批出6,983份主申請首次許可及1,260份續期許可。兩組數字統計口徑不同，不能直接用來計算同一批申請的批核率。
「物業組合」黃金簽證何時實施？
目前仍是《2026–2035年國家房屋政策戰略》中的提案，尚未成為正式申請類別，也未有確定的生效日期或投資細則。請以希臘政府後續公布為準。
希臘房產轉讓稅會何時調整？
政府公告的政策方向是自2027年7月1日起調整部分非歐盟第三國自然人買家的稅率；實際適用情況要待正式法例及官方指引確認，交易前應尋求當地專業意見。
申請希臘黃金簽證是否代表房產投資有保證回報？
不是。居留資格與物業投資表現是兩回事，樓價、租金、稅項及持有成本均可能變動。本文不構成投資、稅務或法律意見。
官方資料及延伸閱讀
免責聲明：本文資料整理至2026年10月7日，當中政策提案與政府公告未必等同已生效法律。個案資格、審批時間及後續身份安排，均視乎申請人背景、文件、項目及官方審批要求。本文只供一般資訊參考，不構成批核保證、投資建議、稅務或法律意見。
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