土耳其土地登記及地籍總局（TKGM）於2026年9月28日更新2024/2號通告，調整投資入籍房產估值報告的出具及使用安排。對考慮土耳其投資移民或土耳其護照的香港投資人，重點是：房產投資入籍的40萬美元門檻沒有因這次通告而改變；更新主要涉及估值機構資格、報告申請流程及有效期。
房產估值安排有甚麼改變？
| 項目 | 舊安排概況 | 更新後安排 |
|---|---|---|
| 估值報告機構 | 以GEDAŞ為指定機構 | 可由符合通告要求的資本市場委員會（SPK）持牌估值機構出具 |
| 機構資格 | 主要由GEDAŞ處理 | 機構須具有效TDUB會員資格並納入TADEBİS系統 |
| 報告使用期限 | 一般為6個月 | 用於地政登記的估值報告有效期為12個月 |
| 何時需要重新估值 | 按個案及程序要求處理 | 報告到期，或登記資料出現影響房產價值的變動時，須申請新報告 |
申請人要留意的5件事
- 投資門檻沒有因估值通告而上調。房產投資路線的適用最低金額仍須按現行規定核實；估值報告是審核資料之一，不能只看買賣合約價格。個別房產是否符合要求，應由合資格土耳其法律及估值專業人士按文件確認。
- 估值機構不再限於GEDAŞ。更新通告指，相關估值可由SPK持牌機構出具；機構須符合有效TDUB會員及TADEBİS系統等要求。申請時可按規定選擇估值機構或使用系統安排的算法流程。請在委託前核對機構當時的資格及申請步驟。
- 地政登記用途的報告有效期為12個月。新期限可為估值至登記安排提供較長時間，但不代表入籍申請內所有其他文件或批准也一併延長。
- 房產登記狀況改變，仍可能要重新估值。若報告日期後出現影響價值的登記事項，例如土地性質或用途變動、道路用地移交、地役權或其他相關註記，通告要求重新申請估值，不應只依賴原報告仍未到期這一點。
- 過渡個案須逐案核對。已簽約、已取得合規文件或正在等待地政登記的申請人，應讓土耳其法律顧問按個案日期和文件核實適用安排。不要以未經官方確認的豁免或「自動加成」傳聞作投資預算依據。
對香港投資人有甚麼實際影響？
- 已簽約、尚未登記：核對估值報告日期、地政登記時間表及其後有否影響房產價值的登記事項，再請顧問確認個案適用規定。
- 尚未簽約：將估值申請、文件準備及地政登記放進項目時間表，預留足夠時間在報告有效期內完成相關程序。
- 編列預算：除投資金額外，也要考慮估值、翻譯、公證及登記等費用；實際金額視乎物業及個案而定。
- 選擇項目：先檢視產權、估值及登記文件是否清晰，並在投入資金前完成適當盡職審查。
土耳其投資入籍適合哪些人士？
土耳其提供多種投資入籍方式，房產只是其中一種；不同方式的資格、文件及持有要求並不相同。可先了解土耳其投資移民方案，亦可參閱土耳其護照及美國E-2簽證指引，再按家庭目標和個人背景評估適合路線。
香港居民特別提醒：具中國國籍人士在考慮取得外國國籍或護照前，應先向專業人士查詢國籍認定、出入境證件及回鄉證等安排；不要假設可同時持有或在不同情況下獲相同承認。
常見問題
土耳其房產投資入籍門檻有沒有提高？
這次更新的是房產估值報告制度，並非投資門檻調整。適用最低投資額及個案要求仍應以現行官方規定和專業核實為準。
估值報告是否一定要由GEDAŞ出具？
不是。更新通告容許符合條件的SPK持牌估值機構處理；機構仍須符合TDUB會員及TADEBİS等要求，實際申請安排請查閱最新官方程序。
估值報告有效多久？
用於地政登記的估值報告使用期限為12個月。若期限屆滿，或其後出現影響房產價值的登記事項，仍可能需要重新申請報告。
本文只供一般資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議，亦不保證任何申請結果。要求及審批結果會因申請人背景、房產、文件和當時適用規定而異；如有差異，以土耳其官方文件為準。投資涉及風險，作出決定前請諮詢合資格專業人士。
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