外國人可以在邊個國家置業的版圖，正以近十年最快速度重繪——而且是雙向同時進行。加拿大延長了置業禁令，澳洲凍結了現樓買賣，南韓新增了入住限制，而紐西蘭及沙特阿拉伯卻重新開放大門。
對跨境置業投資者而言，比起「開放」或「封閉」這類標籤，真正重要的是兩件事：限制外國買家的具體機制是什麼，以及這項規則正朝哪個方向發展。
全球置業限制的5個層級
大部分市場介乎「完全自由業權」與「完全禁止」之間，中間還有公寓配額、沿岸禁區、政府批准制，以及有期限的業權等不同形式。以下數字截至2026年8月：
- 開放：外國人一般可按與本地人相同條款，購買住宅自由業權。
- 輕度限制：整體上容許外國人置業，惟有限例外，如農地、邊境地區、沿岸、離島或戰略地區。
- 有條件：外國人可置業，惟須符合政府審批、對等原則、居留身份、最低價格、配額或指定區域等條件。
- 重大限制：外國人一般不能自由持有土地／自由業權，可能僅限於公寓、共管業權、租賃權、使用權或特別獲批的發展項目。
- 實際上封閉：一般外國買家實際上不能購買住宅物業，除非在罕見或特殊情況下。
與本地人同等條款置業的市場
在光譜最開放的一端，外國護照幾乎不影響你能買什麼。
美國
聯邦層面對外國買家沒有限制，可在任何州份購買物業並以自己名義持有業權。惟須留意 FIRPTA——外國業主出售物業時，須預扣售價15%的聯邦稅，部分州份亦向非居民徵收額外轉讓稅。
英國及西歐
英國同樣完全開放購買本身。外國買家在英格蘭及北愛爾蘭須就標準稅率額外繳付2%印花稅附加費，屬成本而非障礙。葡萄牙、意大利、法國及愛爾蘭均不設國籍測試，希臘亦以相同基準開放。
近期變化主要落在「居留」層面而非「置業」本身：葡萄牙已於2023年將房地產剔出黃金簽證投資選項，希臘則已將雅典、塞薩洛尼基及最熱門島嶼的投資居留門檻上調至80萬歐元。今天在這兩國置業依然容易，但用置業換取居留身份則已變得更困難，部分情況下甚至不可能。
歐洲以外
日本對外國人擁有房屋或土地不設限制；格魯吉亞、巴拿馬及巴西均容許外國人以自由業權持有城市物業，巴西僅對農地及邊境用地設限。
只能買樓，不能買地的市場
不少市場歡迎外資買公寓，但保留土地予本地人。
泰國
外國人可全額擁有公寓單位，惟法例規定外國人持有比例不得超過該大廈樓面面積的49%。配額滿額後，僅餘30年租約或透過泰國公司架構持有；土地方面外國人不得擁有，別墅一般以長期租約或僅限建築物業權形式出售。
菲律賓
《公寓法》規定，公寓單位不得轉讓予菲律賓公民或菲律賓人持股至少60%的公司以外人士，外國人不得擁有土地。
越南
越南按2023年《住房法》及2024年《土地法》重整外國人置業制度，容許外國人以可續期50年的形式擁有公寓。外國人於同一大廈最多可擁有30%單位，同一坊最多250間房屋，土地使用權則永遠不會轉讓予外國人。
國家內部特定區域禁止置業的市場
墨西哥
外國人可在全國大部分地區（包括墨西哥城及內陸）直接及全額購買物業。惟在「限制區」——沿岸50公里內或邊境100公里內土地——憲法禁止外國人直接持有業權，買家須透過 fideicomiso 銀行信託或墨西哥公司持有。
土耳其
土耳其容許外國人在全國大部分地區置業，並向投資40萬美元房地產的買家授予國籍。惟禁止在軍事及安全區附近購買，並設有每名買家最多30公頃、每個行政區最多10%的持有上限；少數國家公民亦被完全禁止置業。
需要許可或額外成本的市場
瑞士
聯邦《Lex Koller法》禁止大部分非居民外國人購買住宅物業，並限制每年可售予外國人的度假屋數量。聯邦委員會已於2026年4月就進一步收緊規則展開公眾諮詢。大部分外國人須先取得瑞士居留身份，方可購買瑞士物業。
新加坡
公寓對外國人開放，惟外國買家須就任何住宅購買繳付60%額外買家印花稅（ABSD）。獨立屋則需政府審批，除聖淘沙灣外甚少獲批；美國國民及少數協定夥伴國在稅務上獲視同本地人。
馬來西亞、南韓及印度
馬來西亞以價格門檻限制，外國人須購買高於最低門檻（普遍為100萬令吉，惟各州不同）的物業，交易亦多須獲州政府同意。
南韓新增「入住測試」：根據2025年8月26日起生效的規則，外國買家須先於首爾、京畿道23個市縣及仁川7個行政區取得許可，獲批後須於4個月內遷入並持有物業至少2年；交易前應先核實最新狀態。
印度則以身份劃線：NRI及持有 OCI 卡人士可自由購買住宅及商業物業；無印度血統的外國國民一般須經央行批准，多個鄰國公民更被完全禁止。
實際上已關閉大門的市場
加拿大
加拿大自2023年起禁止外國國民及外資控股公司購買住宅物業，渥太華已將禁令延長至2027年1月1日。法例主要適用於人口普查大都會區或聚集區內物業，較小城鎮及鄉郊地區不受影響，亦豁免部分學生、臨時工人、難民申請人及4個單位以上的大廈。
澳洲
澳洲已於2025年4月凍結外國人購買現樓市場，2026年5月聯邦預算案將禁令延長至2029年6月，遠超原定2027年3月的屆滿日期。新建物業則維持開放，惟需經審批。
中國、印尼及紐西蘭
中國對大部分境外買家而言實際上已關閉；外國人一般僅可為自用購買一個住宅單位，且須先在中國居住、工作或就學至少一年。印尼禁止外國人取得自由業權，外國人只能透過使用權、租賃或印尼公司持有物業。
紐西蘭自2018年起亦屬此封閉群組，惟這正正是「趨勢可以逆轉」的清晰例證。
重新開放的大門：JHM核心市場的重要更新
紐西蘭
紐西蘭2018年的禁令本已豁免澳洲人、新加坡人及新建公寓買家；2025年國會進一步修訂，容許持有 Active Investor Plus Visa 的投資者購買價值紐幣500萬元或以上的住宅物業，修訂已於2026年3月生效。這為大額投資者開闢專屬通道，但仍須符合簽證及海外投資規則。
沙特阿拉伯
2026年1月生效的新法容許外國人在指定區域置業；持有居留身份的外國人可擁有一套自住物業，麥加及麥地那則設有額外條件。實際可購區域及程序須按官方平台最新規定核實。
西班牙：反向操作
西班牙仍容許外國人置業，卻已於2025年4月3日終止黃金簽證，政府亦曾提出向非歐盟、非居民買家徵收高達100%稅項的議案；截至2026年3月，該議案因缺乏足夠支持而未獲審議。這反映政策風險已超越資產本身的風險。
標籤未能反映的細節
全球置業限制的實際情況，遠比單一標籤複雜，且並非一成不變。兩個市場可能同樣被標籤為「開放」，但一個給予自由業權，另一個卻在成交時以稅項將你「稅出局」。
機制告訴你能買到什麼；方向則告訴你這條規則在你完成交易時是否仍然存在。在匯出任何資金前，建議以書面確認三件事：你將取得的是自由業權還是僅租賃權、目標地點及大廈是否確實對外國買家開放，以及該規則接下來預定會如何變化。
常見問題
紐西蘭現在對外國人買樓是開放還是封閉？
兩者皆是，視乎身份。紐西蘭自2018年起全面禁止大部分外國人置業，惟2026年3月起，持有 Active Investor Plus Visa 的投資者已可購買紐幣500萬以上的住宅物業，屬於「有條件開放」。
土耳其置業真的沒有限制嗎？
並非完全沒有。土耳其容許外國人在全國大部分地區置業，惟軍事及安全區附近禁止購買，並設有每名買家30公頃、每區10%的持有上限，亦有少數國家公民被完全禁止置業。
想深入了解JHM核心市場的置業及投資移民詳情，可參考紐西蘭 Active Investor Plus Visa 官方資料、澳洲財政部2026年預算資料及沙特 REGA 官方公告；亦可瀏覽免費評估表。
資料及免責聲明：本文數字截至2026年8月，各國置業限制規則變動頻繁，實際交易前應向專業顧問核實最新狀態。每宗個案結果、審批時間及後續身份安排，均視乎申請人背景、項目狀況、文件完整度及官方審批要求而定。以上內容只供參考，並不構成任何批核保證、稅務或法律意見。
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